PPN ( Pajak Pertambahan Nilai )

Pada saat anda membeli sebuah produk berupa properti pemerintah mengenakan sejumlah pajak pada kita salah satunya adalah Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Pada umumnya bila kita membeli properti tersebut dari developer, biasanya pajak-pajak yang harus kita bayar tersebut telah termasuk dalam harga jual. Besarnya pajak tersebut akan sangat tergantung pada jenis, nilai, luas, dan lokasi properti yang akan kita beli.

Pajak Pertambahan Nilai (PPN) adalah pajak yang dikenakan atas penyerahan Barang Kena Pajak di dalam Daerah Pabean yang dilakukan oleh Pengusaha, impor Barang Kena Pajak, penyerahan Jasa Kena Pajak di dalam Daerah Pabean yang dilakukan oleh Pengusaha,  pemanfaatan Barang Kena Pajak tidak berwujud dari luar Daerah Pabean di dalam Daerah Pabean, pemanfaatan Jasa Kena Pajak dari luar Daerah Pabean di dalam Daerah Pabean atau ekspor Barang Kena Pajak oleh Pengusaha Kena Pajak.

Pengusaha yang melakukan kegiatan penyerahan Barang Kena Pajak (BKP) dan atau penyerahan Jasa Kena Pajak (JKP) meliputi baik Pengusaha yang telah dikukuhkan menjadi Pengusaha Kena Pajak maupun Pengusaha yang seharusnya dikukuhkan menjadi Pengusaha Kena Pajak tetapi belum dikukuhkan.

Pajak Pertambahan Nilai (PPN) pada umumnya besarnya adalah 10% dari nilai transaksi. Minimal nilai transaksi yang dipungut PPN adalah di atas Rp. 36 juta. PPN hanya dikenakan satu kali saja pada saat membeli properti, baik dari developer maupun perorangan.  Jika kita membeli dari developer, maka pembayaran dan pelaporan dilakukan melalui developer. Namun demikian jika kita membeli dari perorangan, maka pembayaran dilakukan sendiri setelah transaksi, selambat-lambatnya pada tanggal 15 bulan berikutnya dan dilaporkan ke kantor pajak setempat selambat-lambatnya tanggal 20 bulan berikutnya.

PPN Kegiatan Membangun Sendiri

PPN kegiatan membangun sendiri diatur dalam Pasal 16C UU PPN Nomor 18 Tahun 2000, yaitu:

“Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas kegiatan membangun sendiri yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain yang batasan dan tata caranya diatur dengan Keputusan Menteri Keuangan”. 

Yang dimaksud dengan kegiatan membangun sendiri adalah apabila bangunan yang dibangun diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat usaha dengan luas bangunan 200 m² atau lebih dan bersifat permanen. Artinya, bangunan dibawah 200m² tidak terutang PPN. Perbedaan antara kegiatan membangun sendiri dengan jasa pelaksana konstruksi adalah adanya kontrak antara pemilik bangunan dengan perusahaan kontruksi. Dalam hal ini kontraktor konstruksi harus memiliki sertifikat sebagai pengusaha konstruksi. Jika tidak memiliki sertifikat, maka tetap dianggap sebagai kegiatan membangun sendiri.

Dasar Hukum

Dasar hukum dari pemberlakuan PPN atas kegiatan membangun sendiri adalah pasal 16C Undang-undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan Atas Barang Mewah sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-undang Nomor 18 Tahun 2000.

Peraturan terkait lainnya yaitu Keputusan Menteri Keuangan Nomor 554/KMK.04/2000 tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai atas kegiatan Membangun Sendiri yang Dilakukan Tidak Dalam Kegiatan Usaha atau Pekerjaan oleh Orang Pribadi atau Badan yang Hasilnya Digunakan Sendiri atau Digunakan Pihak Lain sebagaimana telah diubah dengan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 320/KMK.03/2002. Kegiatan membangun sendiri akan dikenakan PPN apabila:

1. Membangun sendiri tersebut dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan, yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan oleh pihak lain,
2. Bangunan yang dibangun sendiri diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat usaha. Bangunan untuk tempat tinggal adalah bangunan atau konstruksi yang semata-mata diperuntukkan bagi tempat tinggal (tidak termasuk fasilitas olah raga atau fasilitas lain). Bangunan untuk tempat usaha adalah keseluruhan bangunan atau konstruksi yang diperuntukkan bagi tempat usaha termasuk seluruh fasilitas yang ada,
3. Luas bangunan 200 m² atau lebih dan bersifat permanen yang berlaku sejak tanggal 1 Juli 2002.

Bangunan permanen adalah bangunan yang konstruksi utamanya terdiri dari beton dan/atau kayu tahan lama dan/atau bahan lain yang umur bangunannya lebih dari 25 (dua puluh lima) tahun.

Tarif dan Pengenaan Pajak

Kegiatan membangun sendiri dikenakan PPN sebesar 10 % (sepuluh persen) dari Dasar Pengenaan Pajak.

Dasar Pengenaan Pajak

Dasar Pengenaan Pajak atas kegiatan membangun sendiri adalah 40% (empat puluh persen) dari jumlah biaya yang dikeluarkan dan atau dibayarkan, tidak termasuk harga perolehan tanah. Termasuk dalam pengertian jumlah biaya yang dikeluarkan dan atau dibayarkan untuk membangun sendiri adalah juga jumlah PPN yang dibayar atas perolehan bahan dan jasa untuk kegiatan membangun sendiri tersebut.

Saat dan Tempat Terutang

Saat yang menentukan PPN terutang adalah saat dimulainya secara fisik kegiatan membangun sendiri (menggali fondasi, memasang tiang pancang dan lain-lain). Kegiatan membangun sendiri yang dilakukan secara bertahap dianggap merupakan satu kesatuan kegiatan sepanjang tenggang waktu antara tahapan-tahapan tersebut tidak lebih dari 2 (dua) tahun.

Tempat pajak terutang atas kegiatan membangun sendiri adalah di tempat bangunan tersebut didirikan.

Penyetoran dan Pelaporan

PPN yang terutang sebesar 10% x 40% dari seluruh biaya yang dikeluarkan dan atau dibayarkan, harus disetorkan seluruhnya dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) atas nama orang pribadi atau badan yang melaksanakan kegiatan membangun sendiri ke Kantor Pos atau Bank Persepsi paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan terjadinya pengeluaran biaya tersebut. Dalam hal kegiatan membangun sendiri dilakukan oleh PKP, PPN yang tercantum dalam SSP tersebut tidak dapat dikreditkan dengan Pajak Keluaran, karena pembayaran PPN tersebut merupakan pembayaran PPN untuk kegiatan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan PKP yang bersangkutan.

Orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri wajib melaporkan pada KPP di tempat bangunan tersebut berada dengan mempergunakan SSP lembar ke tiga bukti setoran PPN paling lambat tanggal 20 pada bulan dilakukannya penyetoran.

Surat Teguran dan Pemeriksaan

Surat Teguran diberikan kepada orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri akan tetapi tidak memenuhi kewajibannya. Pemeriksaan pajak dilakukan jika dalam jangka waktu 14 hari sejak diterbitkannya surat teguran, orang pribadi atau badan belum menyetor dan melaporkan PPN terutang atas kegiatan membangun sendiri

Kegiatan Membangun Sendiri di Kawasan Real Estate

Membangun sendiri pada kawasan Real Estat di atas tanah yang diperoleh sesudah 31 Desember 1994, tidak dikategorikan sebagai membangun sendiri, tetapi dianggap dibangun oleh Real Estat. Karena pada dasarnya Real Estat tidak boleh menjual tanah. Dengan demikian kegiatan membangun sendiri pada kawasan Real Estat di atas tanah yang diperoleh sebelum 1 Januari 1995 masih dapat dikategorikan sebagai kegiatan membangun sendiri. Dalam hal ini perlakuan PPN-nya sama dengan kegiatan membangun sendiri bukan di dalam kawasan Real Estat.

Dalam hal perolehan tanah kavling pada kawasan Real Estat terjadi sesudah tanggal 1 Januari 1995, maka:

• Kegiatan membangun sendiri oleh pemilik kavling, dianggap dibangun oleh PKP Real Estat,
• Dasar Pengenaan Pajak adalah sebesar nilai bangunan (tidak termasuk harga tanah) yang dihitung oleh PKP Real Estat seandainya rumah tersebut dibangun oleh PKP Real Estat,
• Seluruh biaya yang dikeluarkan oleh pemilik kavling sehubungan dengan pembangunan rumah tersebut, dilaporkan kepada PKP Real Estat setiap bulan dan dianggap sebagai pembayaran termin. Berdasarkan laporan pemilik kavling, PKP Real Estat harus memungut PPN yang terutang kepada pemilik kavling, kemudian menyetor dan melaporkannya dalam SPT Masa PPN pada bulan yang bersangkutan,
• Apabila rumah tersebut telah selesai dibangun, PKP Real Estat harus menentukan nilai bangunan rumah tersebut sesuai dengan patokan harga yang berlaku. Dalam hal nilai bangunan yang dihitung oleh PKP Real Estat lebih besar dari jumlah biaya yang telah dilaporkan oleh pemilik kavling, maka atas selisih tersebut harus dipungut PPN, disetordan dilaporkan oleh PKP Real Estat dalam SPT Masa PPN bulan yang bersangkutan. Apabila patokan harga bangunan yang berlaku lebih kecil daripada jumlah biaya yang dilaporkan maka DPP yang dipakai adalah jumlah biaya yang dilaporkan oleh pemilik kavling tersebut, dan atas selisih tersebut tidak dapat direstitusi,
• Pajak Masukan atas perolehan Barang Kena Pajak atau Jasa Kena Pajak yang digunakan untuk membangun rumah tersebut tidak dapat dikreditkan.

PPN BM Atas Rumah Mewah, Apartemen, Kondominium, dan Town House

Atas barang mewah, disamping dikenakan PPN juga dikenakan PPnBM. Hal ini merupakan usaha nyata  untuk menegakkan keadilan dalam pembebanan pajak dan sekaligus merupakan upaya untuk mengurangi pola konsumsi tinggi yang tidak produktif didalam masyarakat.

PPnBM juga hanya dipungut satu kali pada tingkat pabrikan atau pada saat impor barang mewah tersebut.

Dasar Hukum

Peraturan yang mendasari pengenaan PPnBM atas rumah mewah, apartemen, kondominium, dan town house adalah:

1. Peraturan Pemerintah Nomor 145 tahun 2000 tentang Kelompok Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah Yang Dikenakan Pajak Penjualan Atas Barang Mewah yang telah beberapa kali diubah terakhir dengan PP Nomor 12 tahun 2006,
2. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 620/PMK.03/2004 tentang jenis Barang Kena Pajak Yang Tergolong Mewah Selain Kendaraan Bermotor Yang Dikenakan Pajak Penjualan Atas Barang Mewah yang telah beberapa kali diubah terakhir dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 103/PMK.03/2009.

Dasar Pengenaan Pajak

Dasar Pengenaan Pajakadalah jumlah Harga Jual, dimana berdasarkan  Pasal 1 angka 18 UU PPN, Harga Jualdidefinisikan sebagai nilai berupa uang, termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh penjual karena penyerahan Barang Kena Pajak, tidak termasuk Pajak Pertambahan Nilai yang dipungut menurut Undang-undang ini dan potongan harga yang dicantumkan dalam Faktur Pajak.

Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM) hanya dikenakan satu kali, yaitu terhadap penyerahan Barang Kena Pajak Yang Tergolong Mewah yang dilakukan oleh Pengusaha yang menghasilkan Barang Kena Pajak Yang Tergolong Mewah tersebut. Sepanjang bangunan Unit Komersial untuk Perkantoran dan Perdagangan yang peruntukannya sesuai Surat Keputusan  Gubernur Propinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta tentang Izin Mendirikan Bangunan (IMB) hanya semata-mata untuk kepentingan komersial, seperti cafe, restaurant, sekolah/kursus/pendidikan, showroom, dan tidak untuk hunian atau tempat tinggal, maka atas penyerahannya tidak terutang PPn BM. Namun demikian, apabila bangunan tersebut terbukti dimanfaatkan sebagai hunian dan memenuhi kriteria, maka atas penyerahannya terutang PPn BM.

Objek dan Tarif

Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor No. 103/PMK.03/2009 yang memuat Daftar Mewah Jenis Barang Kena Pajak Yang Tergolong Mewah Yang Dikenakan Pajak Penjualan Atas Barang Mewah Dengan Tarif sebesar 20%, antara lain :

1. Rumah dan town house dari jenis non strata title, termasuk rumah kantor atau rumah toko, yang luas bangunannya 350 m² atau lebih ,
2. Apartemen, kondominimum, town house, dan sejenisnya dari jenis strata title dengan luas bangunan 150 m².

Saat Terutang

Saat terutangnya PPnBM ialah saat barang tersebut dialihkan atau dijual kepada pihak lain, jadi apabila dipakai sendiri maka belum terutang PPnBM.

Kesimpulan:

1. Pajak Pertambahan Nilai (PPN) merupakan pajak yang dikenakan atas:

• Penyerahan Barang Kena Pajak (BKP) di dalam Daerah Pabean yang dilakukan oleh Pengusaha,
• Impor Barang Kena Pajak,
• Penyerahan Jasa Kena Pajak di dalam Daerah Pabean yang dilakukan oleh Pengusaha,
• Pemanfaatan Barang Kena Pajak tidak berwujud dari luar Daerah Pabean di dalam Daerah Pabean,
• Pemanfaatan Jasa Kena Pajak dari luar Daerah Pabean di dalam Daerah Pabean atau,
• Ekspor Barang Kena Pajak oleh Pengusaha Kena Pajak,

2. Besarnya PPN atas properti pada umumnya adalah 10% dari nilai transaksi,
3. PPN juga dikenakan atas kegiatan membangun sendiri yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain yang batasan dan tata caranya diatur dengan Keputusan Menteri Keuangan.
4. Yang dimaksud dengan kegiatan membangun sendiri adalah apabila bangunan yang dibangun diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat usaha dengan luas bangunan 300 m² atau lebih dan bersifat permanen.
5. Kegiatan membangun sendiri dikenakan PPN sebesar 10 % dari Dasar Pengenaan Pajak.
6. Dasar Pengenaan Pajak atas kegiatan membangun sendiri adalah 40% dari jumlah biaya yang dikeluarkan dan atau dibayarkan, tidak termasuk harga perolehan tanah.

Atas barang mewah, disamping dikenakan PPN juga dikenakan PPnBM yang hanya dikenakan satu kali yaitu terhadap penyerahan BKP Yang Tergolong Mewah yang dilakukan oleh Pengusaha yang menghasilkan BKP Yang Tergolong Mewah tersebut. Dasar Pengenaan Pajakadalah jumlah harga jual dengan tarif sebesar 20%.